国土住建部门划定城市边界制止“摊大饼”
分类:民俗动态

原标题:大家实际不是“命中注定要住拥挤的房屋”

领域部住建部将合营修订有关规划给城市划定界限,防止止外地城市无节制扩展规模的“摊大饼”现象。国土财富部县长姜大南梁表,现在将稳步削减南边地区新增加建设用地供应,除生活用地外,原则上不再布局人口500万以上特大城市的剧增加建立设用地。

作者:塞冬

姜大明是在11月十一日举行的二零一五年全国国土专门的职业会议上透露那么些音信的。多位接受访谈的疆域系统职员表示,那是国土部实现供地差异化,倒逼特大城市发掘存量,节约、集约利用土地的一个得力渠道。

起点:黔财有话说

不过,同策咨询商讨部老董张宏伟以为,在严格调控新增加建设用地供应规模的背景下,长期来看,住宅地价或将上升,以弥补增量减弱而带来的土地财政缺失。

近段日子以来,樊纲教师的有的发言引起了相当的大纠纷:

划定城市边界幸免“摊大饼”

  • 首先五月份在宗旨2台《大讲堂》节目中建议“七个钱袋”理论。
  • 接下来是十月末在博鳌的房土地资金财产论坛上提议:“大家命中注定只可以住拥挤的屋宇,你想住不拥堵的房舍到澳洲去,到加拿大去,你能够买到看不到邻居的大屋企”。

据精晓,国土部筹备上述新政的背景是,当前境内设有土地城市和市场化与人口城镇化的不一齐态势,而且两个差别仍在拉大。1989年至3000年,本国城建用地面积扩充90.5%,而城市和市场人口仅提升52.96%,两个相差1.71倍;而三千年至二零一零年间,城建用地面积扩充83.41%,城市和市场人口仅提升45.12%,两个相差1.85倍。

很三人听到如此的发言都会感到不舒服,究竟超越50%城市市民的商品房条件并非很雄厚,年轻新移民群租、蜗居是广泛现象,哪怕是本地人市民,大都也住得很憋屈。

国土部以为,过于刚强的城市用地扩张,导致本国非常的多城邑的范畴无节制膨胀,出现“摊大饼”现象。

可是,大许多人还要也会对现状表示知道,毕竟三个常识是——中华夏族民共和国地少人多,人均土地能源相对稀少,再加上爱慕耕地政策,大家必要对土地张开集约利用。城市市民住得挤点、住得小点,是命中注定、不能够改观的客观事实。

为阻拦这种范围的升华,姜大明在八月二日的举国土地职业会议上象征,近期国土部正在和住建部包容修订城市土地利用规划和都市建设设计,给四处城市的增加划定二个边界。

特地是对于大城市、特大城市来讲,人口过多/交通拥堵/房价畸高,都是世上的广泛现象,就算中华夏族民共和国民代表大会城市的房价涨得更加快、涨得越来越高,许几人也会将其归结于金金融政治策、炒房风气、贫乏其他投资渠道等等,以为只须求提升限购限贷、严控买房资质,以致严格调节人口流入,就会消除。

国土部方面思虑,未来的“城市边界”将以规划方式出生,并通过立法格局明确下来,使之富有法律效劳和权威性。

可是,本文将经过大气数量来验证那样二个事实——中中原人民共和国人实际不是“命中注定要住拥挤的房舍”:

而城市边界的划定,恐怕将透过强化土地使用总体规划对城市用地规模的管理调控作用来贯彻。国土部副局长胡存智之前曾表示,以往将对城市的人均用地方便调节,依照大城市人均用地80-100平米,中等城市90-110平米,小城市100-120平米为界限,幸免出现大城市最为扩大,中等城市无序发展,小城市无力前行的场所。

  • 大城市不好的居留境况来自土地能源的错配。
  • 当下划算、人口、债务面对的各种难点,大都来自于自律大城市扩展的土地政策。
  • 这么些标题,不是靠年轻人努力干活、不是靠新经济行业进级换代,就会一心缓和的。
  • 鼓劲生育必要更加多的栖居空间,花费晋级必要更加多的居住空间,教育、诊治、交通基本建设也急需越来越多的土地要求。

削减北部新添建设用地

从政策制订者到规划界、以致到非常多老百姓,都无法不器重这一标题、一齐全力更改现状,才干尽量释放出中华夏族民共和国经济的内在活力,为国家和民用获得更加好的前途。

划定边界的还要,为倒逼地点政坛搞好城市用地存量,国土部还就要二零一六年调治供地结构,收紧对北边境城市市的供地。姜大明供给,今后要慢慢削减西边地区新扩充建设用地供应,除生活用地外,原则上不再配备人口500万以上特大城市新扩张建设用地。

话十分的少说,继续用数字说话。

所谓“生活用地”,重要以住宅用地为着力。国土部的一项调研展现,近日全国居于低效利用景况的乡镇工厂和矿山建设用地有五千平方英里,占全国城市建成区的11%。外省城市工业用地与商品房用地存在扭曲,地点政坛为招商引进资金出台的物超所值转让工业用地政策,导致工业开垦区占领土地过大;而经商者留宿用地则价格和平运动用密度过高,人居情状恶劣。

率先大家来探视特大城市市民的容身现状,在罗列数据以前,先感受贰个塞冬身边的例子,:

在此情状下,不再配置新扩展建设用地,意味着京城等特大城市未来的工业和商业服务业用地只可以以盘活存量为主,未有新添量可用。新加坡大岳咨询有限义务公司总老董金永祥感觉,这确实是二个给地点政坛“断奶”的战术。

塞冬有两位同龄基友,都以30虚岁出头,在相同公司上班,三个住昌平南绍,一个住昌平县城,大家用稍近一些的南绍为例。

以首都为例,新加坡2011年土地市镇经营性用地总成交金额约1800亿元,再次创下了土地市镇每年最高质量。在那之中,住宅用地卖地收入为912亿元,占比超越十分之五。

坐客车的话,从南邵到市肆的单程时间是1钟头50分钟:

“那就是说,若无有效的抓好存量、输血地点财政的方法,新加坡的卖地收入将腰斩50%。”张宏伟说,能够预感的是,东京(Tokyo)等特大城市在严格调控新添建设用地供应规模的背景下,将透过加强商品房地价,以弥补增量减弱而带来的土地财政缺失。

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将划定永世基本农田

这两位相恋的人壹位有京牌车,一个人是吉林牌照。上班驾驶的话,单程是46公里:

为严格调控特大城市建设用地范围,国土部还将通过划定永远基本农田,进行最严刻的保卫安全政策,严格调控地点通过“增减挂钩”、“占补平衡”等宗旨直接输送建设用地

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姜大明提出,过去占补平衡政策,固然守住了耕地红线,但存在“占优补劣”的动静,忽视了耕地品质。

有人会问,既然在东三环上班,为啥不住东部,何必住北六环?

其次次全国土地考察主要数据呈现,停止2010年终,全国耕地面积为20.3亿亩。当中,极其数额耕地需求依据国家退耕还林、还草、还湿和耕地男耕女织等安排稳步调节;特别数量耕地受到中、重度污染,多数不宜耕种;还恐怕有一定数量的耕地因采矿塌陷形成地球表面土层破坏、因地下水超采,已潜移暗化健康耕种。适宜牢固应用的耕地仅1.2亿多公顷。

因为她们的老伴都在北面上班——今后买房一般都以选离女方单位近的来头。

“南方水田收缩了贰个湖北省的总的数量,正是多个很好的证实。”姜大明介绍说,以往的占补平衡,要以进步耕地生产技巧为对象,在维护耕地数据的还要,把维护耕地品质放在第4个人。

除开下边那样的衬托以外,更广大的是女方在东三环金融区、男方在西南五环软件园上班。在这种状态下,房屋一般买在东六环的通州,比本人这两位朋友的通勤时间还要更加长一些。

永利皇宫463手机版,为此,国土部正在周全耕地品质品级评判与监测。国土部和农业总部曾经营商业量划定永远基本农田。

那是内部壹位亲密的朋友的老伴的上班路径,纵然只是从北六环到北五环,但鉴于尚未达到规定的规范客车,需求先客车、再公共交通,单程1时辰40分钟。

所谓“永远基本农田”,根据中国外贸学院土地管理系教学朱道林的接头,即无论怎么着动静都不可能退换其用途,不得以其余方法挪作它用,防止出现占优补劣的状态。

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“先从500万以上人口的大城市出手,由大到小,稳步覆盖整个基本农田。”姜大明说,长久基本农田划定后,永恒基本农田一旦划定,将像珍惜文物、大花猫那样不得自由改换,城建必须跳出来,搞串联式、组团式、卫星式发展。

有人会问:他们为何非要买北六环外而不买离普宁市近一些的屋企?

在此以前,农业总部县长韩长赋也曾在一个场地表示,要商量出台更有效的耕地爱惜办法,既保数量,又保品质,防止占优补劣。搜求在已划定的基本农田基础上,推进划定永远基本农田,无论怎么着情形都无法改造祖祖辈辈农田的用途,让恒久农田改成年大家心目中不可侵袭的“圣洁之地”。

恰好,这两位死党的买房经历笔者都很领会,他们在2015年出手,房价比未来有利八分之四。住南邵这位,同户型的近年成交价是那般的:82平方米405万。

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如果买个近一点的房舍,比方从北6环挪到北5环外苏家屯区域的老房子,价格是这么的:77平525万。

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国土住建部门划定城市边界制止“摊大饼”。这些小区楼龄20多年,谈不上有正规的物管,上面那样客厅独有一个小窗户的,已经算小区里不错的南北通透好户型。

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因而,对本人那位基友来说,假诺再能多拿出一百多万,同有的时候候收缩对小区质量和居住面积的渴求,在共享单车的协理下,死党的单程通勤时间会减少到1小时——那是以往一线城市青少年里特别优秀的地方。

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这两位很好的朋友一个人是交大毕业,另一个人是985本硕博,都在举国上下有名的高薪公司专门的工作,都有三个亲血肉,两方夫妻天天上班 通勤时间都在14钟头左右,都以一方父母来京带娃,全家5口人,每人平均建筑面积不到20平。

她俩运气都相比好,毕业得到了新加坡市户籍,在房价翻倍前上了车,今后都以准备再加把劲几年,把屋企卖了换一套近一些的。而塞冬的另一部分岁数越来越小的心上人,以往大致对在京城上车不抱希望。

地点说的都是甲级高校结束学业生、步向火爆行当一级公司的动静。对于绝大比很多非一级大学、非热点行当顶尖商社的子弟来讲,能还是无法在京都上车,方今主导已经不复取决于自身的干活是还是不是丰盛努力。

原先笔者在乐乎上点数过来北京就学职业的各市尖子生的“惨状”,有人留言称——“你不该把精神说出来,不然小地点的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好办事那条路干净了。”

一句话来讲,以本人的两位好朋友的案例为代表,特大城市有八个大家都习于旧贯的标题:

  • 居住面积小
  • 通勤距离长

而中华的特大城市,由于人为原因,让这两个难点变得更为严俊,正在走向这段日子我们评论相当多的“Hong Kong化”。

为了越来越好的研究那些难点,看完上述个例,大家再看总结数据,看看那七个“难题”是哪些落地的:

或许以塞冬所在的香港(Hong Kong)为例,全市城市和市镇常住家庭的居留状态如下表所示(来源:《Hong Kong总括年鉴2017)。

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先说一下数据标准,“城市和市镇常住家庭”是指居住在首都6个月以上的京户 各州户口家庭,平均每种家庭有2.7人(成年独立也算贰个家家)。该数据不包含学生、军官等居住在公共公共宿舍中的人口。

也正是说,该考查排除了集体宿舍、对群组/违规空间的抽样也相当不够完善,大要反应的是在京都常规生活居住的京户 外来常住人口的居住意况。

从上表能够看出,52.1%的北京市乡镇常住家庭住在一居室和二居室内,还会有11.7%居住在筒子楼/连片平房(大杂院),具备三居室的家园只有17.5%,具备四居室的独有2.2%。

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也正是说,高达63.8%的首都常住家庭,其居住条件不佳于两住宅,那是相符大家常识的——一线城市住得差。

再来看另叁个数据:

2011年,东京国有土地上民居房屋修建筑面积为47610万平米(二零一三年后的多寡不再发表),而法国巴黎贰零壹壹年村镇常住人口为1825.1万人。

也正是说,当我们把居住在巴黎市半年以下的外来人口、把不能够总括到的外来常住人口都清除掉后,东京(Tokyo)城市和商场常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米,二个三口之家平均正是78.3平方米(建筑面积)。

看完数据看结构:

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国都定居者的住宅来源中,商品房的百分比刚刚超越一半,城镇商品房制度改良房占1/5,租房占14.5%,保证/安放房占10.6%,还会有一大块是自行建造房(村镇集体土地宅营地、洛龙区胡同四合院),占近四分之二。

在京都买过房、租过房的应当都知情那样几个基本景况:

  • 国都的新房、次新房数据非常少。对于东方之珠的二个常住人口三四百万、也正是中等省会市区人口的经济、人口大区,一年新开的楼盘一头手就能够数的还原,何况不是总体楼盘,平常只是里面包车型客车一两栋楼。
  • 是因为新建住宅极少,比较起任何蒸蒸日上的省会城市来讲,新加坡的商品房完全上进一步老旧,房屋楼龄异常的大——哪怕土地极其丰硕的石台县也是如此。

塞冬居住的小区是2008年得了的,位于北五环边上。那些房龄临近10年的小区,已属于方圆一点都不小学一年级片区域内盛名的稀有“次新房”。

而那多少个在其余城市市区里属于旧城市改变造范围的老楼,在京城还科学普及存在着。近些日子法国首都三个要害的惠农工程正是为这一个楼龄三五十年的老楼,由财政出资,免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

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过多结业不久、刚接触香港楼市的子弟都会有那样的疑点:

  • 京师的平均收入比老家高那么多,大家商品房条件那么差,须要那么明显,市区里也纵然了,为啥不在金寨县多修点新房屋?
  • 房价10万一平,建筑和安装费用才几千,为何这几个老楼不拆掉盖新房,而是由财政出资改变?

笔者们来看另一组数据,上边是香水之都市从两千-二零一四年以来的商品住宅竣事面积(来源:《北京总计年鉴2017》):

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能够看来,2006年是个分水线,前段时间京城的商品住宅要求比较最高点周围腰斩,回到21世纪初的档案的次序,而时尚之都的常住人口已从世纪初的1300万 增进到现行反革命的2100万 。

下边是香港市村镇常住人口人均商品房竣事面积,同样是以二零零六年为分水线,当前已比高峰期腰斩还多。

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住宅供应“腰斩”的来源于是商品房供地的“腰斩”,依照塞冬计算的下表,二〇一六年比较2012年,住宅供地安插减半,实际供应量更是独有一半。

前年的商品房用地供应安插照旧是1200公顷,好音讯是供应陈设周密成功,终于不像在此以前那么实际远比不上陈设。

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无数人看到此间会说:不可能呀,香岛早就扩充得十分的大了,未有土地可以供应了。

而实质上,香水之都的战地合积有6200平方英里,而城市建成区面积唯有1420平方英里(来源:《中华夏族民共和国民党统治计年鉴2017》)。

东京脚下的耕地面积有2200平方英里、园地面积还应该有1350平方英里。面积相当小的东京平原,大多数土地照旧是农地。

为了让地点的数字更形象,来看这么八个数字:东方之珠六环路包围起来的总面积是2200平方英里,五环路包围的面积是大概是700平方英里。

也正是说:

  • 首都六环内、以致五环内,大批量空间是未开垦的。
  • 京师存活的耕地 园地面积,是城市建成区面积的2.5倍。

一时半刻不说远潜山市,咱们以京城的重大主曲江区——海淀区为例,在海淀山后地区,六环以内,还是有所多量可供开辟成居民区的空地和耕地。

上面是曾堪称“北美洲首先大社区”的回龙观地区(回龙观 霍营),紧挨着海淀区,总建成区面积不到11平方英里,容纳了数100000人数。

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而依靠海淀区的土地使用总体规划,到后年,海淀区还亟需保留148平方英里的农用地。

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基于首都2035年总体规划,东京(Tokyo)的建设用地还要稳步净降低——“减量发展”是首都前途的宗旨。

可是,东京(Tokyo)早就并非那样的,十多年前,东方之珠是个飞跃扩大的都会:

  • 1999年,新加坡建成区面积488平方公里,到2002年向上到1182平方海里,1999-二零零一年平均每年提升116平方英里。
  • 到二〇一五年,上海建成区面积升高到1420平方海里,二〇〇三-2014年平均每年只增进14平方公里,是原先速度的12%,下落了八个数额级。

其来自,来自多少个关键政策:

  • 二〇〇一年七月24日始发实施的“土地招拍挂”,禁止土地自行协商出让,而必得由内阁联合购销。
  • 二零零六年修编的土地使用总规(二〇〇五-2020),“耕地红线”成为中坚KPI。

一般来讲图所示,从1999年到二零零三年,新加坡的耕地面积火速扩充,与同不平时间建成区面积猛涨相对应。从二〇〇四年开始,新加坡的耕地下跌速度大幅度放慢,建成区面积增速下滑贰个数据级。

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由此看来,从90年间先前时代到2001年,香港(Hong Kong)经济的高速发展伴随着城市的快速扩展、住宅建设的神速拉长,房价全部稳固。从二〇〇五年初始,巴黎房价暴涨:

  • 土地供给的大制动踏板,让公众的名义收入增深入不比房价的增长幅度。
  • 2006年现今,东京(Tokyo)当先五成地方的宅院价格翻了10倍,而同偶然间人均可调控收入只升高了5.2倍(东京计算年鉴2017)。大家的收入相对于单位面积住宅的购买力腰斩——和同期期人均民居房供应量腰斩相呼应。

除东京以外,香港(Hong Kong)的意况也类似,——04-05年成为北京建设用地要求的拐点,未来巴黎提的也是“减量发展”:

《北京建设用地已到"天花板" 十三五要减量》

http://shzw.eastday.com/shzw/G/20151230/u1ai9162515.html

二线城市能够不了太多,以青岛为例,其土地使用总规须求:“城市和乡村建设用地从2007年的107004公顷进步到二零二零年的126900公顷”,低于常住人口增长速度,就更别讲满足经济进步对人均空间提高的必要。

再来看乔治敦的多寡,和京沪一样,都以“以二零零六年为拐点,城建用地规模大幅经历了火速拉长、缓慢增长的进度,其中两千~二零零七年,年均增速达55.87%;2005~2015年平均增速仅为4.7%,早先时代是中期的11.89倍”。

下表来源:《大阪市2000~2016年城建用地变化及驱动机原因子斟酌》,张雪茹等,南师地理科学大学。

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在大多人的回想中,各大城市的房价都以从二〇〇三-二〇〇六年左右从头运维涨价——先是责骂炒房团、然后是必要限购限贷、到近来向来限制价钱摇号——直到未来,大好多人也还没察觉到来自是从2007年起来的特大城建用地增长速度多少级的脚踝斩。

在众多大城市中,亚松森到底个分裂,黄奇帆使用其有名的“地票”制度,从农村置换土地指标,为都市的建设提供了充分的建设用地财富,导致艾哈迈达巴德房价长时间低迷。然则近三年,连亚松森的住宅用地需求也初叶大幅压缩:

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假如说,以二零零六年为拐点的大城市供地小幅度下落,导致了近日新步向大城市的青年人面对暴涨的房价、猛涨的房租、和一点都不大的人均居住面积。

那便是说,不创造的统一计划则造就了她们过长的通勤距离。大家再来看一个例证:

感受一下海淀西部地区的土地利用规划,那是一片位于西北五环-西北六环的“淮上区”。从巴黎市中央驾驶到A点必要32英里,到B点要36公里。

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依据别的都市常见的逻辑,在如此相对偏远的地点,应该大大方方供应住宅用地。然则,上图的供地结构成竹在胸,并非那样。

那片区域的土地利用规划数字是这样的:

  • 新区规划总面积226平方公里,占海淀区总面积的三成
  • 统一计划总建设用地69平方海里,大约并吞区域面积的五分之三,其他五分之四的空间均为铁黄生态空间
  • 统一希图总建筑规模约4800万平米,个中行当建筑规模约2700万平米。

能够看出,在那片区域中,建设用地占比特别有限,而在Infiniti轻易的建设用地中,行业园区的面积大大超过了民居房用地面积:

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一个常识是,占地面积0.1平方英里企业总局大楼,如中关村软件园里的百度科学技术园、联想总局、Tencent新加坡根据地等,就能够容纳3万职员和工人。

下图:百度科学和技术园:

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设若根据每人平均30平方米住宅用地来配套(无论是买依旧租),以体量率3来测算,思虑到百分之二十五左右的劳力人口比率。那么这一栋商交大楼,就要求5倍面积的商品房用地才够。而在规划图中,实际是反了还原。

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归纳的话正是:

  • 海淀只想要产业,而不想要人口,在海淀三山区设计了大比重行当用地而极少提供民居房,无法做到“职住平衡”。
  • 而从上海教室中的生活小区到就业区缺乏直达的轨道交通,大量人口必得从昌平透过地铁 的士换乘,到海淀山后的科技(science and technology)园上班。

看完海淀的例证,我们再来做一下国际比较,上边来看东京和日本东京的建成区同期比较例比较图:

  • 图中东京(Tokyo)的界定是“一都三县”,行政区面积1.3万 平方海里,常住人口3500万 。
  • 图中Hong Kong的界定是京城直辖市 周边的燕郊、鞍山、涿州。个中新加坡的行政区面积是1.6 万平方海里,常住人口2100万 ,地图中一些香水之都市北部山区未满含在内。

从地方两张相比较图能够很显著的收观念国首都建成区和日本东京的不及:

  • 日本东京以最为连绵的都市区,开采了除山地以外差不离具备可被支付的土地用来居住,建成区面积分明大于新加坡。
  • 京城有大量平原未被支付,除宗旨始神池县外,其他建成区程小组团式零散播满,和中坚市区以内有雅量未开拓空地(耕地、绿化隔开带)。

那产生了七个结果:

  • 贯彻了超中远距离的通勤——骨架挺大,从昌平/房山/通州/顺义到市中央的偏离,不如东京边缘地带到市宗旨近多少。
  • 但却从不建造能包容那个就业人口的足够的商品房——骨架内大气的空域:增绿留白、耕地红线。

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